Un label qui peut rapporter gros

Vous l'aviez probablement compris, le titre de cet article a pour but de titiller, pour que vous alliez vite le lire. Et pourtant, au-delà de la boutade, c'est globalement vrai. Comment ça ? En bref : les experts d'Ecopol vous aident à réduire les coûts de votre projet d'écolieu, et ils se paient sur une partie des économies réalisées tout en vous permettant ainsi de constituer un fonds d'appui à la viabilité de votre communauté. Vous avez accès aux comptes, à des exemples de factures et devis réalisés sur des projets comparables par le passé. C'est un processus transparent. Ce n'est pas trop beau pour être vrai, puisque, comme vous l'avez lu, l'équipe de Smala a reçu plusieurs fonds fédéraux pour innover dans ce sens... et que nous sommes des entrepreneurs habitué à pratiquer le commerce équitable.

Comment se fait-ce que vous paierez moins en bénéficiant de l'aide de consultants de premier plan, tous très pris sur divers projets ? Grâce à nos méthodes qui font appel, justement, à l'écologie communautaire, et permettent ainsi des économies d'échelles importantes. Explication.

En Suisse, le coût du mètre carré construit se situe, hors fondations, à environ 3000 frs par mètre carré construit. Avec Ecopol, on propose des constructions de qualité à prix réduit de 25% à 45%. En revanche, cette formule est moins facile à appliquer en cas de rénovation sans ajout de nouveaux locaux. Elle reste néanmoins possible, au cas par cas.

Voici le principe de paiement que l'incubateur propose aux représentants d'un projet d'ecolieux en devenir (les clients).

Dans le processus d'incubation Ecopol, la première étape vise à produire une évaluation des besoins « à la louche ». Les incubateurs ont alors pour mission numéro 1 de proposer des solutions démontrant que les prix de revient de cette incubation seront inférieurs à ceux du marché, si le client devait faire tout seul ou avec des entreprises hors du réseau d'experts...

C'est une démarche légale, réaliste, basée sur des cas concrets (voir ci-dessous notre exemple plus loin). La meilleure preuve de la viabilité de cette formule, ce sont les chiffres des premiers projets incubés. Ces chiffres sont disponibles sur demande, dans le cadre des entretiens de prospections réalisés par les coordinateurs de projet du label Ecopol. Ces derniers sont surnommés des “incubateurs” dans la phase de conception et construction du projet.

Des coûts de construction bien réduits

Sous l'égide de l'institut Smala, nous avons géré plusieurs projets d'innovation et de formation continue en Europe. Nous avons appris à réduire les coûts de construction. Il s'agit de maisons certifiées Minergie, avec des matériaux naturels. De plus, des espaces communs sont prévus au début du projet, permettant de réduire les besoins en espace privés. Obtenir le label pour la partie installation permet de payer 20% à 40% moins cher que les coûts standards définis par les normes, et ce dans le monde entier. Comment ? En appliquant un plan sur mesure co-piloté par les maîtres d'ouvrages (co-habitants) qui peut inclure les mesures suivantes:

• Etant donné que les fondations ont des coûts presque incompressibles (préparation, excavation, terrassement, bétonnage), il s'agit soit de les réduire au minimum (pas de caves, choisir un terrain plat le plus plat possible), soit d'utiliser les sous-sols pour des activités sociales et économiques par exemple. On optimise donc ces coûts dits incompressibles.
• ensuite, toute une panoplie d'options est possible, basée sur l'échange de service, tels que les chantiers écoles pour personnes en réinsertion socio-professionnelle, les chantiers festifs pour les finitions avec des bénévoles et des stagiaires, des interventions d'artistes en résidence temporaire pour valoriser le lieu avec des sculptures...

Le bien commun s'exprime ici avec force : dès les prémices du projet, tout doit être prêt pour qu'une partie importante des sommes ainsi économisées pour la constructions soient affectée à un pot commun.

But de ce fonds : stimuler les co-habitants à coopérer, en allant bien au-delà des classiques frais de conciergerie et d'un espace de rencontre.

Le plus : des espaces communs, qu'il est prévu de créer dès le début du projet.

Principaux outils à employer pour obtenir le label : des modèles de contrats clairs et des formations pour bien gérer ces contrats.

Résultat : de réelles économies d'échelle. Imaginez 30 parents avec chacun 2 enfants qui, au lieu d'avoir la jouissance exclusive, au niveau de la cellule familiale, d'un appartement de 5 pièces avec 100m2, ont la jouissance de 4 pièces de 80m2, auxquelles s'ajoutent 300m2 pour tous, avec salle de jeu, petits bureaux, chambres d'amis, salle polyvalente. Ils paient pour un entretien et une animation des lieux, et peuvent eux-mêmes fournir ces services d'entretiens et être rémunérés pour cela. Avec Smala nous avons testé et documenté ce moyen de réduire les coûts de 10% pour chaque famille, tout en accédant à plein d'espaces polyvalents et en assurant une gestion du lieu de qualité.

L'objectif du client : devenir un bon maître d'ouvrage ET un bon animateur de la vie communautaire

Puisque le label Ecopol ne s'attribue, pour la phase construction, qu'à des projets immobiliers de type coopérative d'habitation (et non pas à des propriétés privées), l'équipe d'appui à la labellisation va conseiller le client pour que ce dernier :

• soit crée ou développe sa propre coopérative et apprenne comment devenir un bon maître d'ouvrage, responsable du choix des constructeurs et de la gestion des crédits bancaires de A à Z,
• soit intègre une coopérative maître d'ouvrage existante ayant déjà en gestion des écolieux labellisés Ecopol.

Néanmoins, au-delà de cet aspect technique, c'est la dimension sociale et culturelle qui va être étudiée ensemble, pour que les bonnes bases soient posées dès le début.

La démarche d'accompagnement peut être définie comme un transfert de compétences à un groupe d'individu, afin de les rendre maîtres de leur destinée. Cette information transmise s'avère d'une valeur capitale pour la viabilité économique de la communauté. C'est un investissement durable.

Exemple concret : la coopérative Bâtir Groupé

Voici ce que l'incubateur Smala a apporté comme patrimoine initial à la coopérative Bâtir Groupé :

• expérience de gestion de 40 immeubles gérés dans l'arc lémanique, sur une moyenne de 3 ans par immeuble, avec taux d'encaissement de plus de 99% ;
• gestion de sept projets avec subventions fédérales pour appui à l'innovation en Suisse et en Europe : formation à l'éco-construction, appui aux artisans et maîtres d'ouvrage, accès pour personnes handicapées...
• un réseau national et international de prestataires en écoconstruction ;
• un carnet d'adresses d'intéressés à devenir sociétaires et habitants;
• des savoir-faire dans l'éco-construction, la rénovation douce, la formation pour les artisans et les dynamiques de co-habitat.

Voici quatre exemples de résultats d'activités réalisées par l'équipe Smala, pour développer l'expertise de maître d'ouvrage de la Coopérative Bâtir Groupé :

• Activité 1 : conférence eco-home avril 2010 à Fribourg, sur l’innovation en écoconstruction, avec le réseau de chantiers-écoles INATER.NET, dirigé par l'association bretonne “études et chantiers”, qui a transféré son savoir-faire à l'équipe de Smala
• Activité 2 : conférence vive-ensemble, accès pour tous, 7 juin 2012, à Lausanne
• Activité 3 : ouvrage pédagogique INATER sur le choix des matériaux naturels, pour les maîtres d'ouvrages et maîtres d'oeuvre
• Activité 4 : livret 40 pages label Ecopol pour les lieux de vie, résumant cet ouvrage sous une forme “grand public”.

C'est par exemple dans ce contexte que Paul Haener, secrétaire de la coopérative Bâtir Groupé en 2013, membre du comité de l'institut Smala, a développé un concept de construction en ossature bois, avec matériaux naturels, garantissant par contrat un tarif de 30% inférieur aux prix du marché, tout en gardant encore une marge en cas de dépassement de budget.

C'est aussi dans ce contexte que Smala a développé des méthodes de chantier-écoles adapté au contexte de l'insertion socio-professionnelle en Suisse, afin de pouvoir réduire encore un peu plus les coûts de constructions pour les finitions (isolation, peinture, carrelage, jardins...) en impliquant des personnes en réorientation professionnelle, des demandeurs d'emploi, des propriétaires de maisons individuelles souhaitant apprendre sur un chantier-école pour ensuite rénover leur propre maison...

Ces personnes peuvent participer au chantier pour autant qu'elles soient bien encadrées. Cela demande d'inclure non seulement des experts techniques, mais aussi des experts en animation de chantier, en gestion très fine de la planification et coordination des travaux. Il n'est bien sûr pas question de mettre des bénévoles à l'installation du réseau d'électricité... mais plutôt sur les parties sans risque, comme les finitions peinture ou boiseries, les ateliers mosaïques dans le jardin qui augmentent la valeur du bien immobilier et lui apporte un surplus d'âme, etc...

'A ne pas négliger : des petits coûts supérieurs à la moyenne. Si les réductions de coûts sont considérables, les méthodes employées génèrent d'autres coûts, qui n'existent pas sur d'autres chantiers. Repas et logements pour les stagiaires en formation durant les finitions. Accompagnement des co-habitants dans une démarche participative. Ces surcoûts sont néanmoins sans commune mesure avec la réduction de dépense qui sera planifiée. C'est donc avant tout un autre regard sur le projet, une approche différente.

Une mise de fonds initiale

Au début du processus d'accompagnement Ecopol, les porteurs d'un projet vont payer pour quelques journées d'étude initiale de faisabilité, pour démarrer le chemin vers la labellisation, réaliser une première analyse sur 360° : aspects contractuels, statutaires, architecturaux, sociaux, économiques, sources de financements, règles d'attribution des logements...

Le résultat de cette première étape est un document suffisamment détaillé pour déterminer si l'offre leur fera gagner du temps et de l'argent, les aidera globalement, ou non. Chaque poste de dépense est négociable point par point, ce n'est pas un paquet de services.

Après cette étape qui permet d'établir un premier bilan, la phase deux peut commencer : non seulement l'objectif des experts sera de permettre aux porteurs du projet d'écolieu/écohabitat de faire des économies sur la mise en oeuvre, mais en plus de récupérer leur mise de départ.

En revanche, si les clients exigent l'impossible ou refusent certaines prestations par des experts que l'incubateur juge nécessaires, ce dernier peut suspendre son travail ou le conditionner à des assouplissements de la position du client.

=Une évaluation de plus en plus autonome

Un des objectifs financiers des co-responsables de l'écolieu est aussi de réduire au minimum les frais d'évaluation par des experts externes. Par exemple, avec Smala, nous arrivons, après quelques années d'expériences, à réduire les coûts d'audit financier à 200 chf par année pour l'ensemble de notre comptabilité, car cela ne prend qu'une heure pour l'auditeur externe par une fiduciaire, vu que nous présentons des comptes impeccables, que nous avons anticipé les questions légitimes de notre organe de contrôle. Plus largement, nous avons su démontrer que nous avons anticipé tous les points en communiquant avec l'auditeur, avant de livrer les comptes? C'est une manière de vérifier que les orientations stratégiques que nous avons prise dans la manière de produire les comptes définitifs correspond aux règles et normes en vigueur. Car chaque année, des cas spécifiques peuvent apparaître.

Cette pratique est mise à profit pour Ecopol ! Si les auditeurs (les évaluateurs) externes d'un écolieu n'ont qu'une vérification intermédiaire puis finale à effectuer, où ils peuvent voir que le processus d'évaluation a été bien mené par la communauté, alors les co-responsables peuvent économiser des frais internes, tout en s'assurant l'obtention du label par un regard extérieur indépendant.