Légalement, comment ça fonctionne?

Dans une architecture légale performante et durable, l'essentiel ce sont les relations entre les différentes structures des entités qui composent l'ensemble, les statuts exacts bien qu'importants restent secondaires.
Tout type de structures légales peut s'y côtoyer. Voici donc un descriptif non seulement des structures mais aussi de leurs relations.

• En amont : les investisseurs.

<-> Convention investisseurs-structure 1

• Structure 1 : la gestion immobilière.

Type : SA ou coopérative immobilière ou fondation immobilière.
<-> Convention structure 1 et structure 2

• Structure 2 : la gestion des services.

Type : fondation ou association

<-> convention entre gestionnaire des services et micro-entreprises

• Structure 3 : les micro-entreprises.

Mixité de statuts : micro-entreprise, coopérative d'activité et d'emploi (CAE) et associations/fondations. Mais un point commun : toute structure affiche moins de 5 employés environ, ce qui favorise le travail en réseau et évite la capitalisation.

Investisseurs

Particuliers, banques, société anonyme, fonds d'investissements peuvent se regrouper au sein d'une structure (société anonyme par exemple) qui récolte l'argent et le transmet aux gestionnaires. Autre possibilité, les gestionnaires obtiennent directement ces fonds de diverses sources. Ce qui compte, c'est la convention qui lie les investisseurs aux gestionnaires. La structure représentant les investisseurs passe un contrat avec l'association (ou coopérative, fondation) qui va gérer les biens. Dans la plupart des cas, les investisseurs demandent que la structure qui gère l'immobilier (terrain et bâti) soit indépendante de la structure qui gère les services.

La société anonyme des investisseurs a pour unique raison d'être la collecte de fonds. Elle fonctionne classiquement avec des retours sur un investissement. Si le pôle de pouvoir ne peut lui donner ce retour tel que défini par la convention, il est en droit de reprendre le projet et de le reconvertir (voir plus bas, en cas d'échec).

Le retour sur investissement peut s'effectuer sous plusieurs formes :
- dividendes (par exemple 4% de retour annuel)
- rapport produit par les gestionnaires, montrant l'évolution de la valeur du patrimoine, droit de regard sur les comptes
- possibilité de vendre leur part d'investissement à des tiers, à un prix défini d'entente avec les gestionnaires, et un droit de préemption de ces derniers
- remboursement progressif de leur investissement (si c'est une banque : couverture de l'hypothèque)
- garantie que l'immobilier peut être revendu si le retour sur investissement n'est pas effectif (principe de l'hypothèque)

Pôle de contrôle

Le pôle de contrôle principal est une structure à but non lucratif (association) ou à lucrativité limité (coopérative). Mandatée par les investisseurs, il se charge de la construction des infrastructures et de la gestion des biens. Il détient des parts dans la structure qui regroupe les investisseurs, part qu'il obtiendra en investissant les bénéfices qu'il génère. A terme, l'entité gestionnaire détiendra un minimum de 51% des parts.

Les membres de ce pôle doivent, avec le temps, grandir en quantité et en qualité (compétences, savoir-être, expérience, expertise, gestion des problème), c'est un critère et un indicateur de succès d'un Ecopol.

Les structures à but non lucratif visent à avoir un contrôle majoritaire sur le terrain et les infrastructures, mais les résidents ont la jouissance exclusive de son espace privé (logement, bureau).

Coopérative(s)

Regroupant les personnes travaillant sur place, elle(s) aura(ont) en charge d'assurer les services du quotidien: achat, formation, hôtellerie...

Myriade de micro-entreprises

Chaque habitant d'Ecopol est un micro-entrepreneur en puissance. Le modèle de la petite entreprise individuelle est souple et adaptable aux besoins d'un tel écolieu. Ces entreprises génèrent un chiffre d'affaire variable en fonction de la législation du pays d'implantation (jusqu'à 15 000 € au Brésil sous le statut Sebrae, ou 32 000 € en France pour les professions libérales par exemple).
Les micro-entrepreneurs échangent les flux financiers entre eux. Lorsqu'ils souhaitent organiser une manifestation ou une foire, ils peuvent faire appel au pôle de gestion qui portera le projet. Ce dernier jouera, dans ce cas-là, le rôle d'incubateur. Ainsi, le risque individuel sera limité. Les habitants peuvent aussi créer une nouvelle structure associative.

Pourquoi investir dans Ecopol?

Un certain nombre de prestations sera fourni aux possesseurs des parts de la SA, notamment le logement et les services sur place.
Leur placement sera également:

• intelligent : l'écologie est actuellement un domaine en pleine expansion, au fort capital sympathie.
  

• sûr : il offre un bon rendement basé sur un investissement immobilier à bas risque, grâce à sa réversibilité en "résidence thématique". Pour les banques, les projets immobiliers les plus rentables et les plus sûrs sont des résidences à la fois thématiques (services divers) et réversibles (passage de la propriété coopérative à des logements privés vendus à la pièce).
• utile : ce projet participe à la sauvegarde de la nature.

En cas d'échec, que se passe-t-il?

Ecopol affiche le même profil que la plupart des grandes résidences fermées, avec un gardien à l'entrée, des infrastructures partagées et des logements privatifs bien sécurisés. Sauf que dans Ecopol existent aussi des relations socio-economiques entre habitants. Dans le pire des cas, si les gestionnaires n'arrivent pas à assurer les rendements annuels aux investisseurs (l'équivalent d'un loyer), ces derniers peuvent réclamer le transfert du patrimoine immobilier vers un agent immobilier qui vendra en bloc ou à la pièce les logements et les infrastructures

Tout ce qui a été investi dans le but de servir la communauté pourra être réutilisé de manière commerciale : vente individuelles de chaque habitation, transformation des espaces communs en centre de formation ou de vacances ou en logements. C'est un échec de l'Ecopol en question. Car on entre dans une situation de spéculation et de recherche de profit immobilier. Les propriétaires peuvent imposer de nouveaux venus, l'équilibre social est fragilisé, les relations socio-économiques ne sont plus coordonnées par des "facilitateurs sages bienveillants", ce qui est très loin des objectifs premiers d'Ecopol.

En revanche, vu que prix de la terre et des logements sera réévalué anuellement, des plus-values peuvent être réalisées par les investisseurs.

L'évaluation annuelle de la valeur des micro-entreprises suit la même logique.

Il est à noter que pour éviter cette situation, alors que la communauté vit en harmonie, l'association représentant les habitants est actionnaire majoritaire.