Un label qui peut rapporter gros : Différence entre versions

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Vous l'aviez probablement compris, le titre de cet article a pour but de titiller, pour que vous alliez vite le lire.  
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Vous l'aviez probablement compris, le titre de cet article a pour but de titiller, pour que vous alliez le lire. Et pourtant, au-delà de la boutade, c'est globalement vrai! Les experts d'Ecopol vous aident à réduire les coûts de votre projet d'écolieu, tout en vous permettant de constituer un fonds d'appui à la viabilité de votre communauté. Ils sont ensuite rémunérés sur une partie des économies réalisées.  
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Et pourtant, au-delà de la boutade, c'est globalement vrai.
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Nos méthodes font appel, justement, à l'écologie communautaire, et permettent ainsi des économies d'échelles importantes. Vous payez moins en bénéficiant de l'aide de consultants de premier plan. Vous avez accès aux comptes, à des exemples de factures et devis réalisés sur des projets comparables par le passé.  
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Comment ça ? En bref : les incubateurs d'Ecopol vous aide à réduire les coûts de votre projet d'écolieux, et ils se paient sur les économies réalisées. En même temps, ils vous montrent les détails du même mécanisme de réduction des coûts, tel qu'il a été réalisé dans des projets précédents. Vous avez accès aux comptes, c'est transparent, et ce n'est pas trop beau pour être vrai, puisque, comme vous pouvez le lire, l'équipe de Smala a reçu plusieurs fonds fédéraux pour innover dans ce sens.  
 
  
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En Suisse, le coût du m2 construit se situe, hors fondations, à environ 3'000.- frs par m2 construit.  
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Dans le processus d'incubation Ecopol, la première étape vise à produire une évaluation des besoins « à la louche ». Les incubateurs ont alors pour mission numéro 1 de proposer des solutions démontrant que les prix de revient de cette incubation seront inférieurs à ceux du marché, si le client devait faire tout seul ou avec des entreprises hors du réseau d'experts...  
  
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Avec Ecopol, on fait mieux avec un peu moins.  
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C'est une démarche réaliste, basée sur des cas concrets (voir ci-dessous notre exemple plus loin). La meilleure preuve de la viabilité de cette formule, ce sont les chiffres des premiers projets incubés<ref>Ces chiffres sont disponibles sur demande.</ref>.
  
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Par contre, cette formule est moins facile à appliquer en cas de rénovation sans ajout de nouveaux locaux. Elle reste néanmoins possible, au cas par cas.
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== Des coûts de construction bien réduits ==
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En Suisse, le coût du mètre carré construit se situe, hors fondations, à environ 3000 frs par mètre carré construit. Avec Ecopol, on propose des constructions de qualité à prix réduit de 25% à 45%<ref>En revanche, cette formule est moins facile à appliquer en cas de rénovation sans ajout de nouveaux locaux. Elle reste néanmoins possible, au cas par cas.</ref>.
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Sous l'égide de l'institut Smala, nous avons géré plusieurs projets d'innovation et de formation continue en Europe. Nous avons appris à réduire les coûts de construction. Il s'agit de maisons certifiées Minergie, avec des matériaux naturels. De plus, des espaces communs sont prévus au début du projet, permettant de réduire les besoins en espace privés.
  
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=== La même chose avec plus de détails ===
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Obtenir le label pour la partie installation permet de payer 20% à 40% moins cher que les coûts standards définis par les normes, et ce dans le monde entier. Comment ? En appliquant un plan sur-mesure co-piloté par les maîtres d'ouvrages (co-habitants) qui peut inclure les mesures suivantes :
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Voici le principe de paiement que la personne représentant la coordination régionale d'un label et incubateur Ecopol (l'incubateur) propose aux représentants d'un projet d'ecolieux en devenir (les clients).
 
  
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Dans le processus d'incubation Ecopol, la première étape vise à produire une évaluation des besoins "à la louche".
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- Etant donné que les fondations ont des coûts presque incompressibles (préparation, excavation, terrassement, bétonnage), il s'agit soit de les réduire au minimum (pas de caves, choisir un terrain le plus plat possible), soit d'utiliser les sous-sols pour des activités sociales et économiques par exemple. On optimise donc ces coûts dits incompressibles.
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Les incubateurs ont alors pour mission numéro 1 de proposer des solutions démontrant que les prix de revient de cette incubation seront inférieurs à ceux du marché, si le client devait faire tout tout seul ou avec des entreprises hors du réseau d'experts...  
 
  
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C'est une démarche légale, réaliste, basée sur des cas concrets (voir ci-dessous un cas concret).
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- De plus, toute une panoplie d'options est possible, basée sur l'échange de service, tels que les chantiers écoles pour personnes en réinsertion socio-professionnelle, les chantiers festifs pour les finitions avec des bénévoles et des stagiaires, des interventions d'artistes en résidence temporaire pour valoriser le lieu avec des sculptures...
  
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La meilleure preuve de la viabilité de cette formule, c'est les chiffres des premiers projets incubés, qui sont disponibles sur demande, dans le cadre des entretiens de prospections réalisés par les incubateurs.
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Le bien commun s'exprime ici avec force : dès les prémices du projet, tout doit être prêt pour qu'une partie importante des sommes ainsi économisées pour la constructions soient affectée à un pot commun.  
  
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=== Une mise de fond initiale tout de même ===
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'''But de ce fonds :''' stimuler les co-habitants à coopérer, en allant bien au-delà des classiques frais de conciergerie et d'un espace de rencontre.
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Au début du processus, les porteurs d'un projet vont payer entre 5'000€ et 20'000€ pour amorcer la pompe de l'incubation dans l'étape 1, certes.
 
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Mais si, après cette première étape, le bilan de l'incubateur régional Ecopol est positif (donc si la 2e étape peut commencer), non seulement l'objectif sera de permettre aux porteurs du projet d'écolieu/ecohabitat de faire des économies sur les étapes suivantes, mais en plus de récupérer leur mise de départ.
 
  
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Les clients porteurs d'un projet d'écolieu rencontrent les incubateurs régionaux d'Ecopol, discutent pendant une soirée sans rien avoir à payer, puis paient "pour voir" une petite somme correspondant 50 à 200 heures de travail. Ils ne doivent même pas payer cette somme en une fois, mais morcelées en petites parts d'environ 2'000€. Le résultat de cette première étape est un document suffisamment détaillé pour déterminer si l'offre leur fera gagner du temps et de l'argent, les aidera globalement, ou non. Chaque poste de dépense est négociable point par point, ce n'est pas un paquet de services.  
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'''Le plus :''' des espaces communs, qu'il est prévu de créer dès le début du projet.
  
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Par contre, si les clients exigent l'impossible ou refusent certaines prestations par des experts que l'incubateur juge nécessaire, ce dernier peut suspendre son travail ou le conditionner à des assouplissements de la position du client.  
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'''Principaux outils à employer pour obtenir le label :''' des modèles de contrats clairs et des formations pour bien gérer ces contrats.
  
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=== Le premier objectif du client : devenir un bon maître d'ouvrage ou choisir son maitre d'ouvrage ===
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'''Résultat :''' de réelles économies d'échelle.
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Puisque le label Ecopol ne s'attribue, pour la phase construction, qu'à des projets immobilier de type coopérative d'habitation (et non pas à des  propriétés privées), l'incubateur va conseiller le client pour que ce dernier :
 
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* soit crée ou développe sa propre coopérative et apprennent comment devenir un bon maitre d'ouvrage, responsable de choisir les constructeurs et gérer les crédits bancaires de A à Z,
 
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* soit intègre une coopérative maître d'ouvrage comme Batir Groupé, et devienne responsable de son écolieu selon les règles qui justement sont faites pour un bon équilibre entre autonomie des co-habitants et interaction avec d'autres écolieux.
 
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=== Un réseau d'experts à la carte, mais coordonné ===
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Imaginez 30 parents, avec 2 enfants qui, au lieu d'avoir la jouissance d'un appartement de 5 pièces avec 100m2, ont plutôt un 4 pièces de 80m2, auquel s'ajoutent 300m2 pour tous, avec salle de jeu, petits bureaux, chambres d'amis, salle polyvalente.
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C'est un des principes fondamentaux d'Ecopol : si les compétences des experts d'un incubateur-labelisateur local n'étaient QUE des experts d'un domaine, comme l'architecture ou les économies d'énergies, et non pas AUSSI d'excellents gestionnaires des finances, des coordinateurs d'artisans éco-constructeurs, etc... Ecopol serait une belle initiative qui resterait probablement lettre morte. Mais ce n'est pas le cas. Les compétences réunies couvrent tout le panel des expertises sociales, économiques et techniques nécessaires à accompagner la démarches tout maintenant les dépenses à des prix inférieurs aux prix moyens du marché.
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Ils paient pour un entretien et une animation des lieux, et peuvent eux-mêmes fournir ces services d'entretiens, être rémunérés pour cela. Avec Smala, nous avons testé et documenté ce moyen de réduire les coûts de 10% pour chaque famille, tout en accédant à plein d'espaces polyvalents et en assurant une gestion du lieu de qualité.
  
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=== Exemple concret : la coopérative Batir Groupé. ===
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== L'objectif du client : devenir un bon maître d'ouvrage ET un bon animateur de la vie communautaire ==
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La démarche d'accompagnement peut être définie comme un '''transfert de compétences''' à un groupe d'individus, afin de les rendre maîtres de leur destinée. Cette information transmise s'avère d'une valeur capitale pour la viabilité économique de la communauté. C'est un investissement durable.
  
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Smala a apporté comme patrimoine initial à la coopérative Bâtir Groupé :
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Le label Ecopol ne s'attribue, pour la phase construction, qu'à des projets immobiliers de type coopérative d'habitation (et non pas à des propriétés privées). L'équipe d'appui à la labellisation va d'abord conseiller le client pour que ce dernier :
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* soit crée ou développe sa propre coopérative. Et ainsi apprenne à devenir un bon maître d'ouvrage, responsable du choix des constructeurs et de la gestion des crédits bancaires de A à Z.
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* soit intègre une coopérative maître d'ouvrage existante ayant déjà en gestion des écolieux labellisés Ecopol.
  
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    * expérience de gestion de 40 immeubles gérés dans l'arc lémanique, sur une moyenne de 3 ans par immeuble, avec taux d'encaissement de plus de 99% ;
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Au-delà de cet aspect technique, c'est la dimension sociale et culturelle qui va être étudiée ensemble, pour que les bonnes bases soient posées dès le début.
  
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    * gestion de sept projets avec subventions fédérales pour appui à l'innovation en Suisse et en Europe : formation à l'éco-construction, appui aux artisans et maitre d'ouvrage, accès pour personnes handicapées...
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=== Exemple concret : la coopérative Bâtir Groupé===
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Voici ce que l'incubateur Smala a apporté comme patrimoine initial à la coopérative Bâtir Groupé :
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* expérience de gestion de 40 immeubles dans l'arc lémanique, sur une moyenne de 3 ans par immeuble, avec taux d'encaissement de plus de 99% ;
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* gestion de sept projets avec subventions fédérales pour appui à l'innovation en Suisse et en Europe : formation à l'éco-construction, appui aux artisans et maîtres d'ouvrage, accès pour personnes handicapées...
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* un réseau national et international de prestataires en écoconstruction ;
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* un carnet d'adresses d'intéressés à devenir sociétaires et habitants;
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* des savoir-faires dans l'éco-construction, la rénovation douce, la formation pour les artisans et les dynamiques de co-habitat.
  
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    * un réseau national et international de prestataires en écoconstruction ;
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Voici quatre exemples de résultats d'activités réalisés par l'équipe Smala, pour développer l'expertise de maître d'ouvrage de la Coopérative Bâtir Groupé :
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*Activité 1 : conférence eco-home avril 2010 à Fribourg, sur l’innovation en écoconstruction, avec le réseau de chantiers-écoles INATER.NET, dirigé par l'association bretonne “études et chantiers”, qui a transféré son savoir-faire à l'équipe de Smala
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*Activité 2 : conférence vivre-ensemble, accès pour tous, 7 juin 2012, à Lausanne
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*Activité 3 : ouvrage pédagogique INATER sur le choix des matériaux naturels, pour les maîtres d'ouvrages et maîtres d’œuvre
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*Activité 4 : livret 40 pages label Ecopol pour les lieux de vie, résumant cet ouvrage sous une forme “grand public”.
  
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    * un carnet d'adresses d'intéressés à devenir sociétaires et habitants;
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C'est par exemple dans ce contexte que Paul Haener, secrétaire de la coopérative Bâtir Groupé en 2013, membre du comité de l'institut Smala, a développé un concept de construction en ossature bois, avec matériaux naturels, garantissant par contrat un tarif de 30% inférieur aux prix du marché, tout en gardant encore une marge en cas de dépassement de budget.
  
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    * des savoir-faire dans l'éco-construction, la rénovation douce, la formation pour les artisans et les dynamiques de co-habitat.
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C'est aussi dans ce contexte que Smala a développé des méthodes de chantier-écoles adaptées au contexte de l'insertion socio-professionnelle en Suisse, afin de pouvoir réduire encore un peu plus les coûts de constructions pour les finitions (isolation, peinture, carrelage, jardins...) en impliquant des personnes en réorientation professionnelle, des demandeurs d'emploi, des propriétaires de maisons individuelles souhaitant apprendre sur un chantier-école pour ensuite rénover leur propre maison...
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Voici quatre exemples de résultats d'activités réalisées par l'équipe Smala, pour développer l'expertise de maitre d'ouvrage de la Coopérative Bâtir Groupé :
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Ces personnes peuvent participer au chantier pour autant qu'elles soient bien encadrées. Cela demande d'inclure non seulement des experts techniques, mais aussi des experts en animation de chantier, en gestion très fine de la planification et coordination des travaux. Il n'est bien sûr pas question de mettre des bénévoles à l'installation du réseau d'électricité... mais plutôt de les associer au chantier sur les parties sans risque, comme les finitions peinture ou boiseries, les ateliers mosaïques dans le jardin. Tout ce qui qui augmente la valeur du bien immobilier et lui apporte un surplus d'âme, etc...  
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Activité 1 : conférence eco-home avril 2010 à Fribourg, sur l’innovation en écoconstruction
 
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Activité 2 : conférence vive ensemble, accès pour tous, 7 juin 2012, à lausanne
 
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Activité 3 : ouvrage pédagogique INATER sur le choix des matériaux naturels, pour les maitres d'ouvrages et maitres d'oeuvre
 
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Activité 4 : livret 40 pages label Ecopol pour les lieux de vie, résumant ce livre
 
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Dans ce contexte, parmi les méthodes développées, le secrétaire du comité de Smala a développé un concept de construction en ossature bois, avec matériaux naturels, garantissant par contrat un tarif de 30% inférieur aux prix du marché, tout en gardant encore une marge en cas de dépassement de budget.
 
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Ainsi, 1'000m2 de surface brute de plancher construites, estimées sen les tarifs standards à 3 millions de francs suisses, la construction revient à 2 millions de francs suisses dans la société générale suggérée par l'incubateur Ecopol. Un millions de réduction de dépenses. Sans vice de forme, Avec toutes les garanties sur défauts et assurances y relatives, dans les règles de l'art et de l'administration.  
 
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=== Les détails techniques pour atteindre 30% de réduction des coûts ===
 
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30% en moins, c'est beaucoup, penserez-vous peut-être ?
 
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Vous avez raison. Cette différence s'explique par les éléments suivants, qui sont autant de preuves du bon travail fait en amont par Smala pour développer le concept Ecopol:
 
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- l'ossature bois est par essence par essence moins cher que murs en béton (sans même prendre en compte le fait que c'est écologique)
 
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- le mode de construction d'ossatures bois dites "precut" est différent, sans besoin de grue, il faut par contre techniciens motivés, c'est un peu plus astreignant physiquement, mais moins bruyant
 
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- l'oeuvre est réalisée par des petits artisans travaillant en réseau, et non pas pas une grande entreprise, donc coûts moindres; il n'y a en outre aucun élément valable permettant d'imaginer ne serait-ce qu'une minute qu'un petit artisan pourrait fournir un travail moins bien fini qu'une grande entreprise; au contraire, le souci de qualité des petits artisans fait que leur carnet de commande est souvent totalement rempli qu'ils ont une liste d'attendre de 2 à 3 ans en Suisse romande, donc en trouver un disponible est une occasion rare, et même si pour chaque région les réalités divergent quelque peu, globalement le principe c'est que le petit entrepreneur, qui travaille avec moins de 5 employés, met plus son nom en jeu et donc (charge néanmoins bien sûr à l'incubateur régional Ecopol de bien choisir et tester ses prestataires en amont)
 
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- l'incubateur coopère avec des banques acceptant de reconnaître l'autoconstruction comme fonds propres, pour certaines parties de l'ouvrage, avec les réductions de dépenses que cela génère
 
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- inclusion d'activités de chantiers-écoles, une des expertises développées par Smala dans le cadre des projets européesn de transferts d'innovation, là aussi pour certaines parties spécifiques de l'ouvrage uniquement, permet aussi de booster le chantier sur certaines parties comme les enduits extérieurs finaux, la peinture intérieur...
 
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- une série de mesures complémentaires sont possibles, détails sur demande durant, justement, les entretiens de la première étape de l'incubateur.
 
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=== A ne pas négliger : des petits coûts supérieurs à la moyenne ===
 
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Si les réductions de coûts sont considérables, les méthodes employées génèrent d'autres coûts, qui n'existent ps sur d'autres chantiers. Repas et logements pour les stagiaires en formation durant les finitions. Accompagnement des co-habitants dans une démarche participative. Ces surcoûts sont néanmoins sans commune mesure avec la réduction de dépense d'au moins 30% planifiée.
 
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C'est donc avant tout un autre regard sur le projet, une approche différente.
 
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=== Ecopol : des bonnes adresses sans rien payer ? Ou comment prévenir les abus ? ===
 
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Sans réussir à prévenir tous les cas possibles d'abus, une situation relativement courante doit être anticipée : le contournement.  
 
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Pratiquement, vu que les experts d'Ecopol ne sont soumis à aucun accord d'exclusivité avec l'organisation qui coordonne le développement de tels projets (Smala pour la Romandie), les incubateurs d'Ecopol ont pour mission première de tout faire pour négocier des conditions acceptables avec les clients.  
 
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Leur atout numéro un : les résultats obtenus, chiffres à l'appui, démontrant que dans un projet immobilier, non seulement mieux vaut s'adjoindre l'expertise de spécialistes ayant l'habitude de travailler ensemble, mais en plus on fait de sacrée économie d'échelles si on bénéficie d'une bonne coordination générale de tous les corps de métier.  
 
  
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Atout numéro deux : le projet sur mesure. Tous les projets sont sur mesure ; le client n'est jamais obligé de mandater qui que ce soit parmi les experts, il ne fait que recevoir des conseils. Charge à l'incubateur de créer une relation de confiance et de ne pas en abuser, en sollicitant lui aussi une évaluation fréquente de son travail d'incubateur.
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'''A ne pas négliger : des petits coûts supérieurs à la moyenne'''. Si les réductions de coûts sont considérables, les méthodes employées génèrent d'autres coûts, qui n'existent pas sur d'autres chantiers. Repas et logements pour les stagiaires en formation durant les finitions. Accompagnement des co-habitants dans une démarche participative. Ces surcoûts sont néanmoins sans commune mesure avec la réduction de dépense qui sera planifiée. C'est donc avant tout un autre regard sur le projet, une approche différente.
  
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Mais la raison a des raisons que la raison ignore. Impossible d'éviter que des clients potentiels tentent de mandater certains experts d'Ecopol sans passer par les services d'incubation d'Ecopol. Nous avons déjà rencontré ce cas, rarement, mais c'est arrivé, et on assume. Rien de grave, mais l'expérience nous a fortifié.
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== Une mise de fonds initiale ==
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Au début du processus d'accompagnement Ecopol, les porteurs d'un projet vont payer pour quelques journées d'étude initiale de faisabilité, pour démarrer le chemin vers la labellisation, réaliser une première analyse sur 360° : aspects contractuels, statutaires, architecturaux, sociaux, économiques, sources de financements, règles d'attribution des logements...  
  
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En cas d'important contournement avéré, voici la position prédéfinie par les initiateurs d'Ecopol :
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Le résultat de cette première étape est un document suffisamment détaillé pour déterminer si l'offre leur fera gagner du temps et de l'argent, les aidera globalement, ou non. Chaque poste de dépense est négociable point par point, ce n'est pas un paquet de services.  
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- d'un côté c'est tant mieux pour l'humanité, car c'est un projet de plus dans le sens de l'écologie communautaire, Ecopol n'a pas le monopole des bonnes intentions, nous avons aussi appris en s'inspirant d'autres, donc on ne se formalie pas particulièrement
 
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- de l'autre côté, c'est tant pis pour eux, car il est bien probable qu'ils paieront un jour ou l'autre pour leur manque de solidarité et de capacité à négocier de justes conditions de coopérations avec les incubateurs.  
 
  
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=== Un label obtenu sans incubation ? C'est possible ! ===
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Après cette étape qui permet d'établir un premier bilan, la phase deux peut commencer : non seulement l'objectif des experts sera de permettre aux porteurs du projet d'écolieu/écohabitat de faire des économies sur la mise en oeuvre, mais en plus de récupérer leur mise de départ.
  
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La formule d'Ecopol exclu donc les porteurs de projet refusant de renforcer la collaboration avec d'autres experts, et se considérant déjà bien outillés, experts indépendants, capable de réduire leur frais par eux-même. Elle n'exclut par contre pas des porteurs de projets qui se débrouillent à 99% par eux-même, ce cas est finalement assez courant. Par exemple des petits propriétaires bienveillants passant leur maison en coopérative, des groupes d'amis acquérant une ferme, des anarchitectes ou autoconstructeurs. Tous pourraient considérer néanmoins qu'il y a d'autres avantages à bénéficier d'une incubation Ecopol assez légère, peu coûteuse, juste le minimum pour être dans le réseau, partager des ressources, faire des achats mutualisés de matériaux ou de services etc...
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En revanche, si les clients exigent l'impossible ou refusent certaines prestations par des experts que l'incubateur juge nécessaires, ce dernier peut suspendre son travail ou le conditionner à des assouplissements de la position du client.  
  
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Cette forme légère est tout à fait encouragée dans le label Ecopol, vu que les projets sont vraiment sur mesure. Car finalement, si des co-responsables de projets réussissent à démontrer qu'ils ont rempli les critères minimum d'Ecopol pour l'installation, et vont ensuite poursuivre la démarche dans leur fonctionnement, alors tout le monde est content : autonomie et synergie peuvent y faire bon ménage.
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==Une évaluation de plus en plus autonome==
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Un des objectifs financiers des co-responsables de l'écolieu est de réduire au minimum les frais d'évaluation par des experts externes. Par exemple, avec Smala, nous arrivons, après quelques années d'expériences, à réduire les coûts d'audit financier à 200 chf par année pour l'ensemble de notre comptabilité, car cela ne prend qu'une heure pour l'auditeur externe d'une fiduciaire. Nous présentons des comptes impeccables. Nous avons su anticiper tous les questionnements en communiquant avec l'auditeur, avant de livrer les comptes. Nous avons vérifié que les orientations stratégiques prises dans la manière de produire les comptes définitifs correspond aux règles et normes en vigueur. Car chaque année, des cas spécifiques peuvent apparaître.  
  
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=== Un label mis à jour chaque année pour 200€ par habitant ===
 
  
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Chaque année, la coordination d'Ecopol organise un week-end de réflexion sous forme de stage. Cela permet d'évaluer la viabilité de votre communauté, de rendre compte des propres pratiques individuelles dans l'éco-lieu. Les experts donnent ensuite un retour indépendant, avec conseils et ressources diverses (documentations, mise à jour de contrats...) pour aider les co-habitants à enrichir les relations entre eux (entre "voisins") et faire des économies diverses (temps, argent...). 
 
  
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L'objectif de l'incubation initiale comprend aussi le principe d'amener les co-responsables du lieu à constituer dès le début un fonds de développement communautaire, pour couvrir tout ou partie des frais annuels du stage d'évaluation.
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Version actuelle datée du 30 janvier 2014 à 10:45

Vous l'aviez probablement compris, le titre de cet article a pour but de titiller, pour que vous alliez le lire. Et pourtant, au-delà de la boutade, c'est globalement vrai! Les experts d'Ecopol vous aident à réduire les coûts de votre projet d'écolieu, tout en vous permettant de constituer un fonds d'appui à la viabilité de votre communauté. Ils sont ensuite rémunérés sur une partie des économies réalisées. Nos méthodes font appel, justement, à l'écologie communautaire, et permettent ainsi des économies d'échelles importantes. Vous payez moins en bénéficiant de l'aide de consultants de premier plan. Vous avez accès aux comptes, à des exemples de factures et devis réalisés sur des projets comparables par le passé.

Dans le processus d'incubation Ecopol, la première étape vise à produire une évaluation des besoins « à la louche ». Les incubateurs ont alors pour mission numéro 1 de proposer des solutions démontrant que les prix de revient de cette incubation seront inférieurs à ceux du marché, si le client devait faire tout seul ou avec des entreprises hors du réseau d'experts...

C'est une démarche réaliste, basée sur des cas concrets (voir ci-dessous notre exemple plus loin). La meilleure preuve de la viabilité de cette formule, ce sont les chiffres des premiers projets incubés[1].

Des coûts de construction bien réduits

En Suisse, le coût du mètre carré construit se situe, hors fondations, à environ 3000 frs par mètre carré construit. Avec Ecopol, on propose des constructions de qualité à prix réduit de 25% à 45%[2]. Sous l'égide de l'institut Smala, nous avons géré plusieurs projets d'innovation et de formation continue en Europe. Nous avons appris à réduire les coûts de construction. Il s'agit de maisons certifiées Minergie, avec des matériaux naturels. De plus, des espaces communs sont prévus au début du projet, permettant de réduire les besoins en espace privés.

Obtenir le label pour la partie installation permet de payer 20% à 40% moins cher que les coûts standards définis par les normes, et ce dans le monde entier. Comment ? En appliquant un plan sur-mesure co-piloté par les maîtres d'ouvrages (co-habitants) qui peut inclure les mesures suivantes :

- Etant donné que les fondations ont des coûts presque incompressibles (préparation, excavation, terrassement, bétonnage), il s'agit soit de les réduire au minimum (pas de caves, choisir un terrain le plus plat possible), soit d'utiliser les sous-sols pour des activités sociales et économiques par exemple. On optimise donc ces coûts dits incompressibles.

- De plus, toute une panoplie d'options est possible, basée sur l'échange de service, tels que les chantiers écoles pour personnes en réinsertion socio-professionnelle, les chantiers festifs pour les finitions avec des bénévoles et des stagiaires, des interventions d'artistes en résidence temporaire pour valoriser le lieu avec des sculptures...

Le bien commun s'exprime ici avec force : dès les prémices du projet, tout doit être prêt pour qu'une partie importante des sommes ainsi économisées pour la constructions soient affectée à un pot commun.

But de ce fonds : stimuler les co-habitants à coopérer, en allant bien au-delà des classiques frais de conciergerie et d'un espace de rencontre.

Le plus : des espaces communs, qu'il est prévu de créer dès le début du projet.

Principaux outils à employer pour obtenir le label : des modèles de contrats clairs et des formations pour bien gérer ces contrats.

Résultat : de réelles économies d'échelle.

Imaginez 30 parents, avec 2 enfants qui, au lieu d'avoir la jouissance d'un appartement de 5 pièces avec 100m2, ont plutôt un 4 pièces de 80m2, auquel s'ajoutent 300m2 pour tous, avec salle de jeu, petits bureaux, chambres d'amis, salle polyvalente. Ils paient pour un entretien et une animation des lieux, et peuvent eux-mêmes fournir ces services d'entretiens, être rémunérés pour cela. Avec Smala, nous avons testé et documenté ce moyen de réduire les coûts de 10% pour chaque famille, tout en accédant à plein d'espaces polyvalents et en assurant une gestion du lieu de qualité.

L'objectif du client : devenir un bon maître d'ouvrage ET un bon animateur de la vie communautaire

La démarche d'accompagnement peut être définie comme un transfert de compétences à un groupe d'individus, afin de les rendre maîtres de leur destinée. Cette information transmise s'avère d'une valeur capitale pour la viabilité économique de la communauté. C'est un investissement durable.

Le label Ecopol ne s'attribue, pour la phase construction, qu'à des projets immobiliers de type coopérative d'habitation (et non pas à des propriétés privées). L'équipe d'appui à la labellisation va d'abord conseiller le client pour que ce dernier :

  • soit crée ou développe sa propre coopérative. Et ainsi apprenne à devenir un bon maître d'ouvrage, responsable du choix des constructeurs et de la gestion des crédits bancaires de A à Z.
  • soit intègre une coopérative maître d'ouvrage existante ayant déjà en gestion des écolieux labellisés Ecopol.

Au-delà de cet aspect technique, c'est la dimension sociale et culturelle qui va être étudiée ensemble, pour que les bonnes bases soient posées dès le début.

Exemple concret : la coopérative Bâtir Groupé

Voici ce que l'incubateur Smala a apporté comme patrimoine initial à la coopérative Bâtir Groupé :

  • expérience de gestion de 40 immeubles dans l'arc lémanique, sur une moyenne de 3 ans par immeuble, avec taux d'encaissement de plus de 99% ;
  • gestion de sept projets avec subventions fédérales pour appui à l'innovation en Suisse et en Europe : formation à l'éco-construction, appui aux artisans et maîtres d'ouvrage, accès pour personnes handicapées...
  • un réseau national et international de prestataires en écoconstruction ;
  • un carnet d'adresses d'intéressés à devenir sociétaires et habitants;
  • des savoir-faires dans l'éco-construction, la rénovation douce, la formation pour les artisans et les dynamiques de co-habitat.

Voici quatre exemples de résultats d'activités réalisés par l'équipe Smala, pour développer l'expertise de maître d'ouvrage de la Coopérative Bâtir Groupé :

  • Activité 1 : conférence eco-home avril 2010 à Fribourg, sur l’innovation en écoconstruction, avec le réseau de chantiers-écoles INATER.NET, dirigé par l'association bretonne “études et chantiers”, qui a transféré son savoir-faire à l'équipe de Smala
  • Activité 2 : conférence vivre-ensemble, accès pour tous, 7 juin 2012, à Lausanne
  • Activité 3 : ouvrage pédagogique INATER sur le choix des matériaux naturels, pour les maîtres d'ouvrages et maîtres d’œuvre
  • Activité 4 : livret 40 pages label Ecopol pour les lieux de vie, résumant cet ouvrage sous une forme “grand public”.

C'est par exemple dans ce contexte que Paul Haener, secrétaire de la coopérative Bâtir Groupé en 2013, membre du comité de l'institut Smala, a développé un concept de construction en ossature bois, avec matériaux naturels, garantissant par contrat un tarif de 30% inférieur aux prix du marché, tout en gardant encore une marge en cas de dépassement de budget.

C'est aussi dans ce contexte que Smala a développé des méthodes de chantier-écoles adaptées au contexte de l'insertion socio-professionnelle en Suisse, afin de pouvoir réduire encore un peu plus les coûts de constructions pour les finitions (isolation, peinture, carrelage, jardins...) en impliquant des personnes en réorientation professionnelle, des demandeurs d'emploi, des propriétaires de maisons individuelles souhaitant apprendre sur un chantier-école pour ensuite rénover leur propre maison...

Ces personnes peuvent participer au chantier pour autant qu'elles soient bien encadrées. Cela demande d'inclure non seulement des experts techniques, mais aussi des experts en animation de chantier, en gestion très fine de la planification et coordination des travaux. Il n'est bien sûr pas question de mettre des bénévoles à l'installation du réseau d'électricité... mais plutôt de les associer au chantier sur les parties sans risque, comme les finitions peinture ou boiseries, les ateliers mosaïques dans le jardin. Tout ce qui qui augmente la valeur du bien immobilier et lui apporte un surplus d'âme, etc...

A ne pas négliger : des petits coûts supérieurs à la moyenne. Si les réductions de coûts sont considérables, les méthodes employées génèrent d'autres coûts, qui n'existent pas sur d'autres chantiers. Repas et logements pour les stagiaires en formation durant les finitions. Accompagnement des co-habitants dans une démarche participative. Ces surcoûts sont néanmoins sans commune mesure avec la réduction de dépense qui sera planifiée. C'est donc avant tout un autre regard sur le projet, une approche différente.

Une mise de fonds initiale

Au début du processus d'accompagnement Ecopol, les porteurs d'un projet vont payer pour quelques journées d'étude initiale de faisabilité, pour démarrer le chemin vers la labellisation, réaliser une première analyse sur 360° : aspects contractuels, statutaires, architecturaux, sociaux, économiques, sources de financements, règles d'attribution des logements...

Le résultat de cette première étape est un document suffisamment détaillé pour déterminer si l'offre leur fera gagner du temps et de l'argent, les aidera globalement, ou non. Chaque poste de dépense est négociable point par point, ce n'est pas un paquet de services.

Après cette étape qui permet d'établir un premier bilan, la phase deux peut commencer : non seulement l'objectif des experts sera de permettre aux porteurs du projet d'écolieu/écohabitat de faire des économies sur la mise en oeuvre, mais en plus de récupérer leur mise de départ.

En revanche, si les clients exigent l'impossible ou refusent certaines prestations par des experts que l'incubateur juge nécessaires, ce dernier peut suspendre son travail ou le conditionner à des assouplissements de la position du client.

Une évaluation de plus en plus autonome

Un des objectifs financiers des co-responsables de l'écolieu est de réduire au minimum les frais d'évaluation par des experts externes. Par exemple, avec Smala, nous arrivons, après quelques années d'expériences, à réduire les coûts d'audit financier à 200 chf par année pour l'ensemble de notre comptabilité, car cela ne prend qu'une heure pour l'auditeur externe d'une fiduciaire. Nous présentons des comptes impeccables. Nous avons su anticiper tous les questionnements en communiquant avec l'auditeur, avant de livrer les comptes. Nous avons vérifié que les orientations stratégiques prises dans la manière de produire les comptes définitifs correspond aux règles et normes en vigueur. Car chaque année, des cas spécifiques peuvent apparaître.


  1. ↑ Ces chiffres sont disponibles sur demande.
  2. ↑ En revanche, cette formule est moins facile à appliquer en cas de rénovation sans ajout de nouveaux locaux. Elle reste néanmoins possible, au cas par cas.
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