Un label qui peut rapporter gros

Vous l'aviez probablement compris, le titre de cet article a pour but de titiller, pour que vous alliez vite le lire. Et pourtant, au-delà de la boutade, c'est globalement vrai. Comment ça ? En bref : les incubateurs d'Ecopol vous aide à réduire les coûts de votre projet d'écolieux, et ils se paient sur les économies réalisées, tout en vous montrant les détails du même mécanisme appliqué à des projets précédents. Vous avez accès aux comptes, c'est transparent, et ce n'est pas trop beau pour être vrai, puisque, comme vous pouvez le lire, l'équipe de Smala a reçu plusieurs fonds fédéraux pour l'innovation dans ce sens.

En Suisse, le coût du m2 construit se situe, hors fondations, à environ 3'000.- frs par m2 construit. Avec Ecopol, on fait mieux avec un peu moins.

La même chose avec plus de détails

Voici le principe de paiement que la personne représentant la coordination régionale d'un label et incubateur Ecopol (l'incubateur) propose aux représentants d'un projet d'ecolieux en devenir (les clients).

Dans le processus d'incubation Ecopol, la première étape vise à produire une évaluation des besoins "à la louche". Les incubateurs ont alors pour mission numéro 1 de proposer des solutions démontrant que les prix de revient de cette incubation seront inférieurs à ceux du marché, si le client devait faire tout tout seul ou avec des entreprises hors du réseau d'experts...

C'est une démarche légale, réaliste, basée sur des cas concrets (voir ci-dessous un cas concret).

La meilleure preuve de la viabilité de cette formule, c'est les chiffres des premiers projets incubés, qui sont disponibles sur demande, dans le cadre des entretiens de prospections réalisés par les incubateurs.

Une mise de fond initiale tout de même

Au début du processus, les porteurs d'un projet vont payer entre 5'000€ et 20'000€ pour amorcer la pompe de l'incubation dans l'étape 1, certes.

Mais si, après cette première étape, le bilan de l'incubateur régional Ecopol est positif (donc si la 2e étape peut commencer), non seulement l'objectif sera de permettre aux porteurs du projet d'écolieu/ecohabitat de faire des économies sur les étapes suivantes, mais en plus de récupérer leur mise de départ.

Les clients porteurs d'un projet d'écolieu rencontrent les incubateurs régionaux d'Ecopol, discutent pendant une soirée sans rien avoir à payer, puis paient "pour voir" une petite somme correspondant 50 à 200 heures de travail. Ils ne doivent même pas payer cette somme en une fois, mais morcelées en petites parts d'environ 2'000€. Le résultat de cette première étape est un document suffisamment détaillé pour déterminer si l'offre leur fera gagner du temps et de l'argent, les aidera globalement, ou non. Chaque poste de dépense est négociable point par point, ce n'est pas un paquet de services.

Par contre, si les clients exigent l'impossible ou refusent certaines prestations par des experts que l'incubateur juge nécessaire, ce dernier peut suspendre son travail ou le conditionner à des assouplissements de la position du client.

Le premier objectif du client : devenir un bon maître d'ouvrage ou choisir son maitre d'ouvrage

Puisque le label Ecopol ne s'attribue, pour la phase construction, qu'à des projets immobilier de type coopérative d'habitation (et non pas à des propriétés privées), l'incubateur va conseiller le client pour que ce dernier :

• soit crée ou développe sa propre coopérative et apprennent comment devenir un bon maitre d'ouvrage, responsable de choisir les constructeurs et gérer les crédits bancaires de A à Z,
• soit intègre une coopérative maître d'ouvrage comme Batir Groupé, et devienne responsable de son écolieu selon les règles qui justement sont faites pour un bon équilibre entre autonomie des co-habitants et interaction avec d'autres écolieux.

Un réseau d'experts à la carte, mais coordonné

C'est un des principes fondamentaux d'Ecopol : si les compétences des experts d'un incubateur-labelisateur local n'étaient QUE des experts d'un domaine, comme l'architecture ou les économies d'énergies, et non pas AUSSI d'excellents gestionnaires des finances, des coordinateurs d'artisans éco-constructeurs, etc... Ecopol serait une belle initiative qui resterait probablement lettre morte. Mais ce n'est pas le cas. Les compétences réunies couvrent tout le panel des expertises sociales, économiques et techniques nécessaires à accompagner la démarches tout maintenant les dépenses à des prix inférieurs aux prix moyens du marché.

Exemple concret : la coopérative Batir Groupé.

Smala a apporté comme patrimoine initial à la coopérative Bâtir Groupé :

   * expérience de gestion de 40 immeubles gérés dans l'arc lémanique, sur une moyenne de 3 ans par immeuble, avec taux d'encaissement de plus de 99% ;

   * gestion de sept projets avec subventions fédérales pour appui à l'innovation en Suisse et en Europe : formation à l'éco-construction, appui aux artisans et maitre d'ouvrage, accès pour personnes handicapées...

   * un réseau national et international de prestataires en écoconstruction ;

   * un carnet d'adresses d'intéressés à devenir sociétaires et habitants;

   * des savoir-faire dans l'éco-construction, la rénovation douce, la formation pour les artisans et les dynamiques de co-habitat.

Voici quatre exemples de résultats d'activités réalisées par l'équipe Smala, pour développer l'expertise de maitre d'ouvrage de la Coopérative Bâtir Groupé :

Activité 1 : conférence eco-home avril 2010 à Fribourg, sur l’innovation en écoconstruction Activité 2 : conférence vive ensemble, accès pour tous, 7 juin 2012, à lausanne Activité 3 : ouvrage pédagogique INATER sur le choix des matériaux naturels, pour les maitres d'ouvrages et maitres d'oeuvre Activité 4 : livret 40 pages label Ecopol pour les lieux de vie, résumant ce livre

Dans ce contexte, parmi les méthodes développées, le secrétaire du comité de Smala a développé un concept de construction en ossature bois, avec matériaux naturels, garantissant par contrat un tarif de 30% inférieur aux prix du marché, tout en gardant encore une marge en cas de dépassement de budget.

Ainsi, 1'000m2 de surface brute de plancher construites, estimées sen les tarifs standards à 3 millions de francs suisses, la construction revient à 2 millions de francs suisses dans la société générale suggérée par l'incubateur Ecopol. Un millions de réduction de dépenses. Sans vice de forme, Avec toutes les garanties sur défauts et assurances y relatives, dans les règles de l'art et de l'administration.

30% de réduction, on y revient, c'est beaucoup (penserez-vous peut-être ?) Vous avez raison. Cette différence s'explique par les éléments suivants, qui sont autant de preuves du bon travail fait en amont par Smala pour développer le concept Ecopol:

- l'ossature bois est par essence par essence moins cher que murs en béton (sans même prendre en compte le fait que c'est écologique) - le mode de construction d'ossatures bois dites "precut" est différent, sans besoin de grue, il faut par contre techniciens motivés, c'est un peu plus astreignant physiquement, mais moins bruyant - l'oeuvre est réalisée par des petits artisans travaillant en réseau, et non pas pas une grande entreprise, donc coûts moindres; il n'y a en outre aucun élément valable permettant d'imaginer ne serait-ce qu'une minute qu'un petit artisan pourrait fournir un travail moins bien fini qu'une grande entreprise; au contraire, le souci de qualité des petits artisans fait que leur carnet de commande est souvent totalement rempli qu'ils ont une liste d'attendre de 2 à 3 ans en Suisse romande, donc en trouver un disponible est une occasion rare, et même si pour chaque région les réalités divergent quelque peu, globalement le principe c'est que le petit entrepreneur, qui travaille avec moins de 5 employés, met plus son nom en jeu et donc (charge néanmoins bien sûr à l'incubateur régional Ecopol de bien choisir et tester ses pestataires en amont) - l'incubateur coopère avec des banques acceptant de reconnaître l'autoconstruction comme fonds propres, pour certaines parties de l'ouvrage, avec les réductions de dépenses que cela génère - inclusion d'activités de chantiers-écoles, une des expertises développées par Smala dans le cadre des projets européesn de transferts d'innovation, là aussi pour certaines parties spécifiques de l'ouvrage uniquement, permet aussi de booster le chantier sur certaines parties comme les enduits extérieurs finaux, la peinture intérieur... - une série de mesures complémentaires sont possibles, détails sur demande durant, justement, les entretiens de la première étape de l'incubateur.

Des petits coûts supérieurs à la moyenne à ne pas négliger

Si les réductions de coûts sont considérables, les méthodes employées générent d'autres coûts. Par contre, le travail d'inclusion des co-habitants dans une démarche participative, aura, lui aussi un cout, cout qui est néanmoins sans commune mesure avec la réduction de dépense d'au moins 30% planifiée

C'est avant tout un autre regard sur le projet, une approche différente.

Ecopol, des bonnes adresses sans rien payer ? Ou comment prévenir les abus ? Sans réussir à prévenir tous les cas de figures, une situation d'abus relativement courante doit être anticipée : le contournement. Pratiquement, vu que les experts d'Ecopol ne sont soumis aucun accord d'exclusivité avec l'organisation qui coordonne le développement de tels projets, les incubateurs d'Ecopol ont pour mission première de tout faire pour négocier des conditions acceptables. Leur atout numéro un : les résultats obtenus, chiffres à l'appui, démontrant que dans un projet immobilier, non seulement mieux vaut s'adjoindre l'expertise de spécialistes ayant l'habitude de travailler ensemble, mais en plus on fait de sacrée économie d'échelles si on bénéficie d'une bonne coordination.

Atout numéro deux : le projet sur mesure. Tous les projets sont sur mesure ; le client n'est jamais obligé de mandater qui que ce soit parmi les experts, il ne fait que recevoir des conseils. Charge à l'incubateur de créer une relation de confiance et de ne pas en abuser, en sollicitant lui aussi une évaluation fréquente de son travail d'incubateur.

Mais la raison a des raisons que la raison ignore. Impossible d'éviter que des clients potentiels tentent de mandater certains experts d'Ecopol sans passer par la coordination d'Ecopol. Dans ce cas, voici la position des initiateurs d'Ecopol : - d'un côté c'est tant mieux pour l'humanité, car c'est un lieu de plus dans le sens de l'écologie communautaire, - de l'autre côté, c'est tant pis pour eux, car il est bien probable qu'ils paieront un jour ou l'autre pour leur manque de solidarité et de capacité à négocier de justes conditions de coopérations avec les incubateurs.

Deux cas précis peuvent se produire. Soit les porteurs de projets ne sollicitent pas du tout les incubateurs, par méconnaissance, mauvais conseil de tiers ou méfiance. Soit, après un ou deux entretiens plutôt informels, ils suspendent trop vite les négociations, préférant faire cavalier seul, avec ou sans prétexte. Quoi qu'il en soit, il est assez clair qu'en ne cherchant pas à tirer le meilleur d'une telle dream team d'experts, ils font un choix à courte vue. Mais cest fréquent, c'est pour cela que l'écologie communautaire peine encore à prendre ses marques.

Recommandation aux clients : oui, n'hésitez ps à dire NON, à stopper une coopération. Mais ce n'est qu'après avoir au moins versés quelques centaines d'Euros pour, au minimum, démarrer une pré-pré-étude de 5 à 10 heures, qu'il serait approprié de considérer que les négociations ont échoués. C'est un cas malheureusement relativement courant, même si tout, dans la démarche Ecopol, a pour but d'éviter ces situations "binaires".

La formule d'Ecopol exclu donc les porteurs de projet refusant de renforcer la collaboration avec d'autres experts, et se considérant déjà bien outillés, experts indépendants, capable de réduire leur frais par eux-même. Elle n'exlu par contre pas des porteurs de projets qui se débrouillent 99% par eux-même, et dieu sait s'il y en a - anarchitectes ou autoconstructeurs, petits propriétaires bienveillants ou regroupements d'amis acquérant une ferme - et qui considèrent néanmoins qu'il y a d'autres avantages à bénéficier d'une incubation Ecopol assez légère, peu coûteuse, juste le minimum pour être dans le réseau, partager des ressources, faire des achats mutualisés de matériaux ou de services etc...

Cette forme légère est tout à fait encouragée dans le label Ecopol, vu que les projets sont vraiment sur mesure. Car finalement, si des co-responsables de projets réussissent à démontrer qu'ils ont rempli les critères minimum d'Ecopol pour l'installation, et vont ensuite poursuivre la démarche dans leur fonctionnement, alors tout le monde est content : autonomie et synergie peuvent y faire bon ménage.