Un label qui peut rapporter gros

Vous l'aviez probablement compris, le titre de cet article a pour but de titiller, pour que vous alliez vite le lire. Et pourtant, au-delà de la boutade, c'est globalement vrai. Comment ça ? En bref : les experts d'Ecopol vous aident à réduire les coûts de votre projet d'écolieu, et ils se paient sur les économies réalisées. Vous avez accès aux comptes, à des exemples de factures et devis réalisés sur des projets comparables par le passé. C'est un processus transparent. Ce n'est pas trop beau pour être vrai, puisque, comme vous l'avez lu, l'équipe de Smala a reçu plusieurs fonds fédéraux pour innover dans ce sens... et que nous sommes des entrepreneurs habitué à du commerce équitable.

Comment se fait-ce que vous paierez moins en bénéficiant de l'aide de consultants de premier plans, tous très pris sur divers projets ? En Suisse, le coût du mètre carré construit se situe, hors fondations, à environ 3 000 frs par mètre carré construit. Avec Ecopol, on propose des constructions de qualité avec un peu moins. En revanche, cette formule est moins facile à appliquer en cas de rénovation sans ajout de nouveaux locaux. Elle reste néanmoins possible, au cas par cas.

Voici le principe de paiement que l'incubateur propose aux représentants d'un projet d'ecolieux en devenir (les clients).

Dans le processus d'incubation Ecopol, la première étape vise à produire une évaluation des besoins « à la louche ». Les incubateurs ont alors pour mission numéro 1 de proposer des solutions démontrant que les prix de revient de cette incubation seront inférieurs à ceux du marché, si le client devait faire tout seul ou avec des entreprises hors du réseau d'experts...

C'est une démarche légale, réaliste, basée sur des cas concrets (voir ci-dessous notre exemple plus loin). La meilleure preuve de la viabilité de cette formule, ce sont les chiffres des premiers projets incubés, qui sont disponibles sur demande, dans le cadre des entretiens de prospections réalisés par les incubateurs.

Une mise de fonds initiale

Au début du processus, les porteurs d'un projet vont payer pour quelques journées d'étude initiale de faisabilité, pour démarrer le chemin vers la labelisation, réaliser une première analyse sur 360° : aspects contractuels, statutaires, architecturaux, sociaux, économiques, sources de financements, règles d'attribution des logements...

Le résultat de cette première étape est un document suffisamment détaillé pour déterminer si l'offre leur fera gagner du temps et de l'argent, les aidera globalement, ou non. Chaque poste de dépense est négociable point par point, ce n'est pas un paquet de services.

Après cette étape qui permet d'établir un premier bilan, la phase deux peut commencer : non seulement l'objectif des experts sera de permettre aux porteurs du projet d'écolieu/écohabitat de faire des économies sur la mise en oeuvre, mais en plus de récupérer leur mise de départ.

En revanche, si les clients exigent l'impossible ou refusent certaines prestations par des experts que l'incubateur juge nécessaire, ce dernier peut suspendre son travail ou le conditionner à des assouplissements de la position du client.

L'objectif du client : devenir un bon maître d'ouvrage ET un bon animateur de la vie communautaire

Puisque le label Ecopol ne s'attribue, pour la phase construction, qu'à des projets immobilier de type coopérative d'habitation (et non pas à des propriétés privées), l'équipe d'appui à la labelisation va conseiller le client pour que ce dernier :

• soit crée ou développe sa propre coopérative et apprenne comment devenir un bon maître d'ouvrage, responsable du choix des constructeurs et de la gestion des crédits bancaires de A à Z,
• soit intègre une coopérative maître d'ouvrage comme Bâtir Groupé, et devienne responsable de son écolieu selon les règles qui justement sont faites pour un bon équilibre entre autonomie des co-habitants et interaction avec d'autres écolieux.

Néanmoins, au-delà de cet aspect technique, c'est la dimension sociale et culturelle qui va être étudiée ensemble, pour que les bonnes bases soient posées dès le début.

Un réseau d'experts à la carte, mais coordonné

C'est un des principes fondamentaux d'Ecopol : si les compétences des experts n'étaient QUE des experts d'un domaine, comme l'architecture ou les économies d'énergies, et non pas AUSSI d'excellents gestionnaires des finances, des coordinateurs d'artisans éco-constructeurs, etc... Ecopol serait une belle initiative qui resterait probablement lettre morte. Bonne nouvelle : les experts sont justement à l'aise avec les enjeux sociaux et culturels d'un écolieu.

Les compétences réunies couvrent tout le panel des expertises nécessaires pour accompagner une démarche d'écolieu, tout en maintenant les dépenses à des prix inférieurs au prix moyen du marché.

Exemple concret : la coopérative Bâtir Groupé

La démarche d'accompagnement peut être définie comme un transfert de compétences à un groupe d'individu, afin de les rendre maîtres de leur destinée. Cette information transmise s'avère d'une valeur capitale pour la viabilité économique de la communauté. C'est un investissement durable. A titre d'exemple, voici ce que l'incubateur Smala a apporté comme patrimoine initial à la coopérative Bâtir Groupé :

• expérience de gestion de 40 immeubles gérés dans l'arc lémanique, sur une moyenne de 3 ans par immeuble, avec taux d'encaissement de plus de 99% ;
• gestion de sept projets avec subventions fédérales pour appui à l'innovation en Suisse et en Europe : formation à l'éco-construction, appui aux artisans et maîtres d'ouvrage, accès pour personnes handicapées...
• un réseau national et international de prestataires en écoconstruction ;
• un carnet d'adresses d'intéressés à devenir sociétaires et habitants;
• des savoir-faire dans l'éco-construction, la rénovation douce, la formation pour les artisans et les dynamiques de co-habitat.

Voici quatre exemples de résultats d'activités réalisées par l'équipe Smala, pour développer l'expertise de maître d'ouvrage de la Coopérative Bâtir Groupé :

• Activité 1 : conférence eco-home avril 2010 à Fribourg, sur l’innovation en écoconstruction
• Activité 2 : conférence vive-ensemble, accès pour tous, 7 juin 2012, à Lausanne
• Activité 3 : ouvrage pédagogique INATER sur le choix des matériaux naturels, pour les maîtres d'ouvrages et maîtres d'oeuvre
• Activité 4 : livret 40 pages label Ecopol pour les lieux de vie, résumant ce livre

Dans ce contexte, parmi les méthodes développées, le secrétaire du comité de Smala a développé un concept de construction en ossature bois, avec matériaux naturels, garantissant par contrat un tarif de 30% inférieur aux prix du marché, tout en gardant encore une marge en cas de dépassement de budget.

A ne pas négliger : des petits coûts supérieurs à la moyenne

Si les réductions de coûts sont considérables, les méthodes employées génèrent d'autres coûts, qui n'existent pas sur d'autres chantiers. Repas et logements pour les stagiaires en formation durant les finitions. Accompagnement des co-habitants dans une démarche participative. Ces surcoûts sont néanmoins sans commune mesure avec la réduction de dépense qui sera planifiée. C'est donc avant tout un autre regard sur le projet, une approche différente.

Ecopol : de bonnes adresses sans rien payer ou comment prévenir les abus ?

Sans réussir à prévenir tous les cas possibles d'abus, une situation relativement courante doit être anticipée : le contournement. En pratique, vu que les experts d'Ecopol ne sont soumis à aucun accord d'exclusivité avec l'organisation qui coordonne le développement de tels projets (Smala pour la Romandie), ils ont pour règle première de tout faire pour négocier des conditions acceptables avec les clients.

Leur atout numéro un : les résultats obtenus, chiffres à l'appui, démontrant que dans un projet immobilier, non seulement mieux vaut s'adjoindre l'expertise de spécialistes ayant l'habitude de travailler ensemble, mais en plus on fait de sacrées économies d'échelle si on bénéficie d'une bonne coordination générale de tous les corps de métier, dans le cadre d'une vision large et conceptualisée du projet.

Atout numéro deux : tous les projets sont sur mesure ; le client n'est jamais obligé de mandater qui que ce soit parmi les experts, il ne fait que recevoir des conseils. Charge à l'incubateur de créer une relation de confiance et de ne pas en abuser, en sollicitant lui aussi une évaluation fréquente de son travail d'incubateur.

Impossible cependant d'éviter que des clients potentiels tentent de mandater certains experts d'Ecopol sans passer par les services d'incubation d'Ecopol. Nous avons déjà rencontré ce cas, rarement, mais c'est arrivé, et on assume. Rien de grave, mais l'expérience nous a fortifié.

En cas d'important contournement avéré, voici la position prédéfinie par les initiateurs d'Ecopol : - d'un côté, c'est tant mieux pour l'humanité, car c'est un projet de plus dans le sens de l'écologie communautaire, Ecopol n'a pas le monopole des bonnes intentions, nous avons aussi appris en s'inspirant d'autres, donc on ne se formalise pas particulièrement - de l'autre côté, c'est tant pis pour eux, car il est bien probable qu'ils regretteront un jour ou l'autre leur manque de solidarité et de capacité à négocier de justes conditions de coopérations avec les incubateurs.