Légalement, comment ça fonctionne?

Dans une architecture légale performante et durable, l'essentiel ce sont les relations entre les différentes structures des entités qui composent l'architecture, les statuts exacts bien qu'importants sont secondaires. En conséquence, voici le descriptif non seulement des structures mais aussi et surtout de leurs relations.

• En amont : investisseurs.

<-> Convention investisseurs-structure 1

• Structure 1 : la gestion immobilière.

Type : SA ou coopérative immobilière ou fondation immobilière.
<-> Convention structure 1 et structure 2

• Structure 2 : la gestion des services.

Type : fondation ou association

<-> convention entre gestionnaire des services et micro-entreprises

• Structure 3 : micro-entreprises.

Type : mixte entre micro-entrepreneurs, coopérative d'activité et d'emploi (CAE) et associations/fondations. Mais point commun : toute avance moins de 5 employé environ, pour favoriser le travail en réseau et éviter la capitalisation

Les principes fondamentaux

Tous types de structures légales peuvent se côtoyer.

Investisseurs

Cela peut être une Société Anonyme qui récolte l'argent (des particuliers, banques, autres SA, fonds d'investissements) et qui ne fait que le transmettre aux gestionnaires, ou alors cela peut être directement les gestionnaires qui obtiennent ces fonds de diverses sources. Mais ce qui compte, c'est la convention qui lie les investisseurs aux gestionnaires.

La société anonyme n'a de raison d'être que celle d'être une porte pour des investissement extérieur. Elle fonctionne classiquement avec des retours sur un investissement et si le pôle de pouvoir ne peut lui donner ce retour tel que défini par la convention, il est en droit de reprendre le projet et de le reconvertir (le cas d'échec).

La société anonyme, ou les investisseurs, ont un retour sur investissement ou ont la terre et les infrastructures en garantie. Passe un contrat avec une association et ou une coopérative / fondation qui va gérer les biens. Dans la plupart des cas, les investisseurs demandent que la structure qui gère l'immobilier (terrain et bâti) demande qu'elle soit indépendante de la structure qui gère les services.

Investisseurs: banques, particuliers, fonds d'investissements privés en Société Anonymes.

Ils obtiennent en échange un retour sur investissement sous ou plusieurs des formes suivantes : - dividende (par exemple 4% de retour annuel) - rapport produit par les gestionnaires, montrant l'évolution de la valeur du patrimoine - droit de regard sur les comptes - possibilité de vendre leur part d'investissement à des tiers, à un prix défini d'entente avec les gestionnaires, et un droit de préemption de ces derniers - remboursement progressif de leur investissement (si c'est une banque : couverture de l'hypothèque) - garantie que l'immobilier peut être revendu si le retour sur investissement n'est pas effectif (principe de l'hypothèque)

Pôle de contrôle

Le pôle de contrôle principal est une structure à but non lucratif (association) ou à lucrativité limité (coopérative). Mandatée par les investisseurs, il se charge de la construction des infrastructures et de la gestion des biens. Il détient des parts dans la structure qui regroupent les investisseurs, qu'il obtiendra en investissant les bénéfices qu'il génère. A terme, l'association détiendra un minimum de 51% des parts.

Les membres de ce pôle de pouvoir principal doivent, avec le temps, grandir en quantité et en qualité (compétences, savoir-être, expérience, expertise, gestion des problème), c'est un indicateur de succès d'Ecopol.

Les structures à but non lucratif visent à avoir un contrôle majoritaire sur le terrain et les infrastructures, mais les résidents ont la jouissance exclusive de son espace privé (logement, bureau).

Coopérative(s)

Regroupant les personnes travaillant sur place, elle(s) aura(ont) en charge d'assurer les services du quotidien: achat, formation, hôtellerie...

Myriade de micro-entreprises

Chaque habitant d'Ecopol est un micro-entrepreneur en puissance. Le modèle de la petite entreprise individuelle est souple et adaptable aux besoins d'un tel écolieu. Ces entreprises génèrent un chiffre d'affaire variable en fonction de la législation du pays d'implantation (jusqu'à 15 000 € au Brésil sous le statut Sebrae, ou 32 000 € en France pour les professions libérales par exemple).
Les micro-entrepreneurs échangent les flux financiers entre eux. Lorsqu'ils souhaitent organiser une manifestation ou une foire, ils peuvent faire appel à l'association qui portera le projet. Elle jouera, dans ce cas-là, le rôle d'incubateur. Ainsi, le risque individuel sera limité. Les habitants peuvent aussi créer une nouvelle structure associative.

Pourquoi investir dans Ecopol?

Un certain nombre de prestations sera fourni aux possesseurs des parts de la SA, notamment le logement et les services sur place.
Leur placement sera également:

• intelligent : l'écologie est actuellement un domaine en pleine expansion, au fort capital sympathie.

• sûr : un bon rendement basé sur un investissement immobilier à bas risque, vu sa réversibilité en "résidence thématique". Les banques considèrent les projets immobiliers les plus rentables et les plus surs sont ceux qui sont des résidences à la fois thématiques (services divers) et réversibles (passer de communauté à logements privés vendus à la pièce). Ce qu'il ne faut pas oublier, c'est que la plupart des grandes résidences fermées avec un gardien à l'entrée, des infrastctures sportives partagées et pour le reste des logements privés et bien sécurisé, c'est exactement les mêmes bases qu'ecopol, sauf que dans Ecopol, il y a en plus la relation socio-economiques entre habitants et le fort respect. Donc au pire si les gestionnaires n'arrivent pas à assurer les rendements annuels aux investisseurs, qui sont l'équivalent d'un loyer, ces derniers peuvent réclamer le transfert du patrimoine immobilier vers un agent immobilir qui vendra en bloc ou la pièce les logements et les infrastructures

• utile : ce projet participe à la sauvegarde de la nature.

En cas d'échec, que se passe-t-il?

Tout ce qui a été investi dans le but de servir la communauté pourra être réutilisé de manière commerciale : vente individuelles de chaque logement transformation des espaces communs en centre de formation ou de vacances ou en logement. Mais si cela se produit, la propriété collective se convertira en propriété privée. C'est un échec de l'Ecopol en question. Car on entra dans une situation de spéculation et de recherche de profit immobilier, les propriétaires peuvent imposer de nouveaux venus, l'équilibre social est fragilisé, les relations socio-économiques ne sont plus coordonnées par des faciliateurs-sages bienveillannts, ce qui est très loin des objectifs premiers d'Ecopol.

Par contre, vu que prix de la terre et des logements sera réévalué anuellement, des plus-values peuvent être réalisées par les investisseurs.

L'évaluation annuelle de la valeur des micro-entreprises suit la même logique.

Le projet peut être transformable en un centre de formation ou de vacances. Tout ce qui a été investi dans le but de servir la communauté pourra être réutilisé de manière commerciale. Il est aussi envisageable que le terrain et les constructions puissent être revendus.
En cas d'échec, la propriété collective se convertira en propriété privée. On entra dans une situation de spéculation et de recherche de profit, ce qui est très loin des objectifs premiers d'Ecopol. Le prix de la terre et des logements sera réévalué, des plus-values pourraient même être réalisées.
L'évaluation annuelle de la valeur des micro-entreprises suit la même logique.

Il est à noter que pour éviter cette situation, alors que la communauté vit en harmonie, l'association représentant les habitants est actionnaire majoritaire.