Un label qui peut rapporter gros

Vous l'aviez probablement compris, le titre de cet article a pour but de titiller, pour que vous alliez vite le lire. Et pourtant, au-delà de la boutade, c'est globalement vrai. Comment ça ? En bref : les incubateurs d'Ecopol vous aide à réduire les coûts de votre projet d'écolieux, et ils se paient sur les économies réalisées. En même temps, ils vous montrent les détails du même mécanisme de réduction des coûts, tel qu'il a été réalisé dans des projets précédents. Vous avez accès aux comptes, c'est transparent. Ce n'est pas trop beau pour être vrai, puisque, comme vous l'avez lu, l'équipe de Smala a reçu plusieurs fonds fédéraux pour innover dans ce sens.

En Suisse, le coût du mètre carré construit se situe, hors fondations, à environ 3 000 frs par mètre carré construit. Avec Ecopol, on propose des constructions de qualité avec un peu moins. En revanche, cette formule est moins facile à appliquer en cas de rénovation sans ajout de nouveaux locaux. Elle reste néanmoins possible, au cas par cas.

Voici le principe de paiement que l'incubateur propose aux représentants d'un projet d'ecolieux en devenir (les clients).

Dans le processus d'incubation Ecopol, la première étape vise à produire une évaluation des besoins « à la louche ». Les incubateurs ont alors pour mission numéro 1 de proposer des solutions démontrant que les prix de revient de cette incubation seront inférieurs à ceux du marché, si le client devait faire tout seul ou avec des entreprises hors du réseau d'experts...

C'est une démarche légale, réaliste, basée sur des cas concrets (voir ci-dessous notre exemple plus loin). La meilleure preuve de la viabilité de cette formule, ce sont les chiffres des premiers projets incubés, qui sont disponibles sur demande, dans le cadre des entretiens de prospections réalisés par les incubateurs.

Une mise de fonds initiale

Au début du processus, les porteurs d'un projet vont payer entre 5 000€ et 20 000€ pour amorcer la pompe de l'incubation, certes. Après cette première étape qui permet d'établir un premier bilan, la phase 2 peut commencer : non seulement l'objectif de l'incubateur sera de permettre aux porteurs du projet d'écolieu/écohabitat de faire des économies sur la mise en oeuvre, mais en plus de récupérer leur mise de départ.

Les clients porteurs d'un projet d'écolieu rencontrent les incubateurs régionaux d'Ecopol, discutent pendant une journée sans rien avoir à payer, puis paient « pour voir » une petite somme correspondant 50 à 200 heures de travail. Ils ne doivent même pas payer cette somme en une fois, mais morcelée en petites parts. Le résultat de cette première étape est un document suffisamment détaillé pour déterminer si l'offre leur fera gagner du temps et de l'argent, les aidera globalement, ou non. Chaque poste de dépense est négociable point par point, ce n'est pas un paquet de services.

En revanche, si les clients exigent l'impossible ou refusent certaines prestations par des experts que l'incubateur juge nécessaire, ce dernier peut suspendre son travail ou le conditionner à des assouplissements de la position du client.

L'objectif du client : devenir un bon maître d'ouvrage ou choisir son maître d'ouvrage

Puisque le label Ecopol ne s'attribue, pour la phase construction, qu'à des projets immobilier de type coopérative d'habitation (et non pas à des propriétés privées), l'incubateur va conseiller le client pour que ce dernier :

• soit crée ou développe sa propre coopérative et apprenne comment devenir un bon maître d'ouvrage, responsable du choix des constructeurs et de la gestion des crédits bancaires de A à Z,
• soit intègre une coopérative maître d'ouvrage comme Bâtir Groupé, et devienne responsable de son écolieu selon les règles qui justement sont faites pour un bon équilibre entre autonomie des co-habitants et interaction avec d'autres écolieux.

Un réseau d'experts à la carte, mais coordonné

C'est un des principes fondamentaux d'Ecopol : si les compétences des experts d'un incubateur-labellisateur local n'étaient QUE des experts d'un domaine, comme l'architecture ou les économies d'énergies, et non pas AUSSI d'excellents gestionnaires des finances, des coordinateurs d'artisans éco-constructeurs, etc... Ecopol serait une belle initiative qui resterait probablement lettre morte. Mais ce n'est pas le cas. Les compétences réunies couvrent tout le panel des expertises sociales, économiques et techniques nécessaires pour accompagner une démarche d'écolieu, tout en maintenant les dépenses à des prix inférieurs au prix moyen du marché.

Exemple concret : la coopérative Bâtir Groupé

La démarche d'accompagnement peut être définie comme un transfert de compétences à un groupe d'individu, afin de les rendre maîtres de leur destinée. Cette information transmise s'avère d'une valeur capitale pour la viabilité économique de la communauté. C'est un investissement durable. A titre d'exemple, voici ce que l'incubateur Smala a apporté comme patrimoine initial à la coopérative Bâtir Groupé :

• expérience de gestion de 40 immeubles gérés dans l'arc lémanique, sur une moyenne de 3 ans par immeuble, avec taux d'encaissement de plus de 99% ;
• gestion de sept projets avec subventions fédérales pour appui à l'innovation en Suisse et en Europe : formation à l'éco-construction, appui aux artisans et maîtres d'ouvrage, accès pour personnes handicapées...
• un réseau national et international de prestataires en écoconstruction ;
• un carnet d'adresses d'intéressés à devenir sociétaires et habitants;
• des savoir-faire dans l'éco-construction, la rénovation douce, la formation pour les artisans et les dynamiques de co-habitat.

Voici quatre exemples de résultats d'activités réalisées par l'équipe Smala, pour développer l'expertise de maître d'ouvrage de la Coopérative Bâtir Groupé :

• Activité 1 : conférence eco-home avril 2010 à Fribourg, sur l’innovation en écoconstruction
• Activité 2 : conférence vive-ensemble, accès pour tous, 7 juin 2012, à Lausanne
• Activité 3 : ouvrage pédagogique INATER sur le choix des matériaux naturels, pour les maîtres d'ouvrages et maîtres d'oeuvre
• Activité 4 : livret 40 pages label Ecopol pour les lieux de vie, résumant ce livre

Dans ce contexte, parmi les méthodes développées, le secrétaire du comité de Smala a développé un concept de construction en ossature bois, avec matériaux naturels, garantissant par contrat un tarif de 30% inférieur aux prix du marché, tout en gardant encore une marge en cas de dépassement de budget.

'BIEN RELIRE CE PASSAGE LA QUI DOIT ËTRE BIEN SUR Ainsi, 1 000 mètres carrés de surface brute de plancher construites, estimées selon les tarifs standards à 3 millions de francs suisses, la construction revient à 2 millions de francs suisses pour la société générale suggérée par l'incubateur Ecopol. Un millions de réduction de dépenses. Sans vice de forme, avec toutes les garanties sur défauts et assurances y relatives, dans les règles de l'art et de l'administration.

Les détails techniques pour atteindre 30% de réduction des coûts

30% en moins, c'est beaucoup, penserez-vous peut-être ? Vous avez raison. Cette différence s'explique par les éléments suivants, qui sont autant de preuves du bon travail fait en amont par Smala pour développer le concept Ecopol :

- l'ossature bois est par essence par essence moins cher que les murs en béton (sans même prendre en compte le fait que c'est écologique). - le mode de construction d'ossatures bois dites "precut" est différent, sans besoin de grue, il faut par contre des techniciens motivés, car c'est un peu plus astreignant physiquement, mais moins bruyant. - TROP LONG l'oeuvre est réalisée par de petits artisans travaillant en réseau, et non pas pas une grande entreprise, donc les coûts sont moindres ; il n'y a en outre aucun élément valable permettant d'imaginer qu'un petit artisan pourrait fournir un travail moins bien fini qu'une grande entreprise ; au contraire, le souci de qualité des petits artisans fait que leur carnet de commande est souvent si rempli qu'ils ont une liste d'attendre de 2 à 3 ans en Suisse romande, en trouver un disponible est une occasion rare. Même si pour chaque région les réalités divergent quelque peu, globalement, le principe c'est que le petit entrepreneur, qui travaille avec moins de 5 employés, met plus son nom en jeu et donc XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX(charge néanmoins bien sûr à l'incubateur régional Ecopol de bien choisir et tester ses prestataires en amont). - l'incubateur coopère avec des banques acceptant de reconnaître l'autoconstruction comme fonds propres, pour certaines parties de l'ouvrage, avec les réductions de dépenses que cela génère. - inclusion d'activités de chantiers-écoles, une des expertises développées par Smala dans le cadre des projets européens de transferts d'innovation. Là aussi pour certaines parties spécifiques de l'ouvrage uniquement, permet aussi de booster le chantier comme sur les enduits extérieurs finaux, la peinture intérieure... - une série de mesures complémentaires sont possibles, détails sur demande durant, justement, les entretiens de la première étape de l'incubateur.

A ne pas négliger : des petits coûts supérieurs à la moyenne

Si les réductions de coûts sont considérables, les méthodes employées génèrent d'autres coûts, qui n'existent pas sur d'autres chantiers. Repas et logements pour les stagiaires en formation durant les finitions. Accompagnement des co-habitants dans une démarche participative. Ces surcoûts sont néanmoins sans commune mesure avec la réduction de dépense d'au moins 30% planifiée. C'est donc avant tout un autre regard sur le projet, une approche différente.

Ecopol : de bonnes adresses sans rien payer ou comment prévenir les abus ?

Sans réussir à prévenir tous les cas possibles d'abus, une situation relativement courante doit être anticipée : le contournement. En pratique, vu que les experts d'Ecopol ne sont soumis à aucun accord d'exclusivité avec l'organisation qui coordonne le développement de tels projets (Smala pour la Romandie), les incubateurs d'Ecopol ont pour mission première de tout faire pour négocier des conditions acceptables avec les clients.

Leur atout numéro un : les résultats obtenus, chiffres à l'appui, démontrant que dans un projet immobilier, non seulement mieux vaut s'adjoindre l'expertise de spécialistes ayant l'habitude de travailler ensemble, mais en plus on fait de sacrées économies d'échelle si on bénéficie d'une bonne coordination générale de tous les corps de métier, dans le cadre d'une vision large et conceptualisée du projet.

Atout numéro deux : tous les projets sont sur mesure ; le client n'est jamais obligé de mandater qui que ce soit parmi les experts, il ne fait que recevoir des conseils. Charge à l'incubateur de créer une relation de confiance et de ne pas en abuser, en sollicitant lui aussi une évaluation fréquente de son travail d'incubateur.

Impossible cependant d'éviter que des clients potentiels tentent de mandater certains experts d'Ecopol sans passer par les services d'incubation d'Ecopol. Nous avons déjà rencontré ce cas, rarement, mais c'est arrivé, et on assume. Rien de grave, mais l'expérience nous a fortifié.

En cas d'important contournement avéré, voici la position prédéfinie par les initiateurs d'Ecopol : - d'un côté, c'est tant mieux pour l'humanité, car c'est un projet de plus dans le sens de l'écologie communautaire, Ecopol n'a pas le monopole des bonnes intentions, nous avons aussi appris en s'inspirant d'autres, donc on ne se formalise pas particulièrement - de l'autre côté, c'est tant pis pour eux, car il est bien probable qu'ils regretteront un jour ou l'autre leur manque de solidarité et de capacité à négocier de justes conditions de coopérations avec les incubateurs.

Un label obtenu sans incubation ? C'est possible !

La formule d'Ecopol n'est pas utile pour les porteurs de projet refusant de renforcer la collaboration avec d'autres experts, et se considérant déjà bien outillés, experts indépendants, capables de réduire leur frais par eux-mêmes. Elle n'exclut en revanche pas les porteurs de projets qui se débrouillent à 99% par eux-mêmes, ce cas est finalement assez courant. Par exemple des petits propriétaires bienveillants passant leur maison en coopérative, des groupes d'amis acquérant une ferme, des anarchitectes ou autoconstructeurs. Tous pourraient considérer néanmoins qu'il y a d'autres avantages à bénéficier d'une incubation Ecopol assez légère, peu coûteuse, juste le minimum pour être dans le réseau, partager des ressources, faire des achats mutualisés de matériaux ou de services etc...

Cette forme légère est tout à fait encouragée dans le label Ecopol, vu que les projets sont vraiment sur mesure. Car finalement, si des co-responsables de projets réussissent à démontrer qu'ils ont rempli les critères minimum d'Ecopol pour l'installation, et vont ensuite poursuivre la démarche dans leur fonctionnement, alors tout le monde est content : autonomie et synergie peuvent faire bon ménage.